O que é Arras ou sinal? E se alguém desistir? (J. L. M. – Rio de Janeiro / RJ)

As arras ou sinal são reguladas pelos artigos 417 a 420 do Código Civil:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Quando duas pessoas celebram um contrato, podem acordar o pagamento de arras, o que é comum , sobretudo nos contratos de compra e venda de imóveis.

Se o contrato é regularmente cumprido e concluído pelas partes, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor a pagar no contrato, conforme o que tenha sido estipulado pelos interessados.

Se há descumprimento do contrato, desistindo uma das partes de sua concretização, dependerá de quem desistiu ou deu causa ao desfazimento do negócio.

Se quem dá arras desiste ou dá causa ao desfazimento, perde-as em favor da parte contrária.

Se quem recebe arras desiste ou dá causa ao desfazimento, terá que devolve-las em dobro a quem as pagou.

Se no contrato se fixou direito de arrependimento, não há direito a indenização suplementar. Se não houver direito de arrependimento previsto, além do acima, poderá a parte prejudicada, provando prejuízo maior do que o valor das arras, obter judicialmente o direito à indenização dos prejuízos, deles se abatendo as arras retidas ou recebidas em dobro conforme o caso.

Veja-se a respeito das arras os seguintes julgados que se segue:

0103518-23.2008.8.19.0001 – APELAÇÃO. DES. ANDRE RIBEIRO – Julgamento: 22/08/2013 – VIGESIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ARRAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, POR AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL A QUAL DISPUSESSE SER DA RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA. APLICAÇÃO DO ART. 722 DO C.C. INCONFORMISMO DO RÉU QUE MERECE PROSPERAR EM PARTE. Embora possa haver a desistência da compra, sendo o promitente-comprador que deu causa à inexecução da avença, passa o vendedor a ter o direito de retenção do valor do sinal, nos termos do art. 418 do Código Civil. Em pacto firmado onde não esteja consignada a assunção pelos promitentes-compradores da responsabilidade pelo pagamento do valor da comissão de corretagem, tal não lhe pode ser imposta. Encargo que só é devido em decorrência de lei ou de contrato. Inteligência do art. 722 e segs. do C.C. Restituição devida. Juros de mora que devem incidir sobre o valor a ser restituído a partir da citação, na forma do art. 405 do CC, e não de desembolso, por se tratar de relação contratual, ainda que desfeita. Reforma parcial da sentença. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO, NA FORMA DO ART. 557, §1°-A, DO CAPUT.

0008801-43.2009.8.19.0208 – APELACAO. DES. JACQUELINE MONTENEGRO – Julgamento: 30/07/2013 – DECIMA QUINTA CAMARA CIVEL. APELAÇÃO CÍVEL. DESFAZIMENTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Proprietária que atribui ao pretendente à aquisição a iniciativa da desistência do negócio jurídico e requer a aplicação do disposto no art. 418 do código civil, que disciplina as arras sem possibilidade de arrependimento. Prova produzida nos autos que não demonstra quem de fato desistiu. Circunstância que impõe a volta ao status quo ante, com a devolução simples da quantia dada como sinal, tal como decidido na sentença. Desprovimento do recurso.